迪拜展厅投资与招商 · 收益测算

胜阳山2026年9月30日供投资人阅读金额为人民币

两层参与

层次	谁	资金	面对谁	收益从哪里来
第一期共建	数据中心液冷、管材、防水等主材上市公司，每类一家	四家时每家 1,250 万元；五家时每家 1,000 万元	总包、项目业主、工程顾问	规格书送审后的项目供货。租金不是分给投资人的股息
第二期入驻	橱柜、集成灶、智能家居等面向小业主的厂家	按占用面积承担租金、物业和装修，不承担 5,000 万元	总包交楼标准，以及按户选型的小业主	按户重复的供货。单户造价高，批次随户数走

同一主材细分领域第一期只安排一家共建方，避免展厅里同类上市公司互相压价。橱柜、集成灶、智能家居按细分领域安排 3 至 5 家，供选型和比较。

共建投资人：按行业

上市公司看三件事：经济效益、品牌、市值管理。三件事都依附于总包和业主是否把产品写进规格书，不依附于展厅租金本身。

数据中心液冷

方面	内容
经济效益	对应阿联酋在建数据中心。单项目金额高，项目个数少。收益发生在列入该项目规格书并形成供货之后。未签署的机房不计入在手订单。
品牌	与土建主材放在同一迪拜展厅，业主顾问一次看到机房液冷和建筑围护，而不是只在数据中心专项展上出现。
市值管理	上市公司可以把「已参加海外工程展厅、按项目送审」写入经营进展。本文件不估计由此产生的收入、利润或市值变化。

管材 · 联塑一类

方面	内容
经济效益	给水、排水随住宅、酒店和社区的楼栋走。一个项目内批次多于液冷，单户材料金额低于橱柜。仍以送审进入名录为前提。
品牌	管材在总包采购里是主材。展厅把样品、检测和规格放在业主顾问会到场的场所，缩短厂家自建当地展厅和常驻团队的时间。
市值管理	对已有品牌的管道上市公司，海外名录是新增市场的披露事项。点名联塑只说明这类企业的位置。联塑既有海外渠道仍归联塑。

防水 · 东方雨虹一类

方面	内容
经济效益	地下、厨卫和屋面分批次供货，频次介于「一个项目一次」和「按户重复」之间。价格以采购合同锁定，验货不改价。
品牌	防水靠规格书和顾问审查，不靠零售柜台。展厅用于封样和送审，不替代每个业主单独的名录。
市值管理	东方雨虹在沙特的胎基布工厂，以及沙特 TPO 的独家经销，属于该企业自身投资和渠道，不能用来说明本展厅已经带来海外收入，也不能用来推断市值。

三家若同时作为四家共建方中的三家，每家出资 1,250 万元，资金进入共管账户，只用于租赁、物业和统一装修。服务费向组织出口的一方收取，不从工厂单价扣除。结算为不可撤销即期跟单信用证，凭提单、发票、装箱单于交单时付款。

对总包与业主

总包和业主不是出资人。他们决定材料能否进入规格书和合格名录，因此决定共建方有没有经济效益。

总包、业主要完成的事	展厅提供的条件
一个项目里的主材和精装部品	液冷、管材、防水与橱柜、集成灶、智能家居在同一场所看样，减少分别约见工厂。
规格书和顾问审查	样品封存、检测报告和送审由厂家完成，胜阳山核对规格并跟进。每个业主的名录仍然单独办理。
不想被单一品牌绑定	主材第一期每类一家，保证上市公司之间不在同一材料上重叠。橱柜、集成灶、智能家居每类 3 至 5 家，总包可以比较。
交楼时面对小业主	开发商和总包确定交楼标准；小业主在橱柜、灶具和智能家居上有选型。展厅同时服务这两次决定。
交货界面	厂家在国内生产。名录、清关、现场交接和单据由胜阳山组织。厂家不为进入该市场而在海外设机构。

准备入驻的小业主厂家

橱柜、集成灶、智能家居的购买决定经常落到户，而不是落到一栋楼的总图。单户造价高于涂料、砂浆；同一小区或酒店按户重复，频率高于屋面防水和数据中心液冷。

	橱柜	集成灶	智能家居
谁在选型	小业主，或总包按交楼标准统一	厨房间，按户	按户布点，酒店客房还可按间重复
造价与频率	单户金额高，户数即批次	单户金额高，与橱柜同一厨房界面	单户或单间金额高，点位随房间数增加
出资	第二期按占用面积付租金、物业和装修。不承担第一期 5,000 万元。未定展位、只送样品的，不先分摊。
经济效益	进入总包和业主已经在送审主材的同一展厅。供货价锁定。平台不取得货权、不垫付货款。不预测各家订单金额。
品牌	与管材、防水等上市公司样品放在一起，面对的是工程采购，不是独立零售店。
市值管理	仅当入驻方本身是上市公司时才有披露意义。未上市厂家对应的是名录和按户订单，不是市值。

第一期共建名额不向橱柜、集成灶、智能家居开放。这三类走长期招租。租金按季预付，另收三个月保证金。装修在签约和进场前分两次付清。提前撤场，未摊销完毕的装修不退。

8,000–10,000 平方米

计租系数暂按 60%，其中 70% 为家庭沉浸式体验，30% 为工程主材展示。体验区按真实一户走完入户、客餐厅、厨房、卫生间和卧室。橱柜、集成灶和智能家居装在同一户型里，可以开柜、使用灶具、开关灯和窗帘。宜家的动线卖自有商品；这里的场景用于交楼标准选型和工程封样。

下表的年租金是向第二期厂家按体验面积收取的匡算，单价 6,000 元/平方米·年，不是 DIC 的厂房租金。工程展示面积由第一期 5,000 万元覆盖，不向共建方再收一遍租金。5,000 万元不随面积放大，所以每平方米能做的装修随面积下降。

	8,000 平方米	10,000 平方米
计租面积	4,800	6,000
家庭体验	3,360	4,200
工程展示	1,440	1,800
每平方米投资	6,250 元	5,000 元
装修强度	3,125 元/平方米	2,500 元/平方米
向厂家收取的年租金	2,016 万元	2,520 万元
第 2 年起年净现金流	1,616 万元	2,120 万元
静态回收期	2.8 年	2.2 年
5 年累计净现金流	8,480 万元，为投资的 170%	1.10 亿元，为投资的 220%

体验场景	占比	8,000 平方米中的体验面积	10,000 平方米中的体验面积
入户与客餐厅	15%	504	630
厨房（橱柜、集成灶）	30%	1,008	1,260
卫生间	15%	504	630
主卧	15%	504	630
儿童房	10%	336	420
全屋智能	15%	504	630

6,000 元/平方米是筹划单价。租期内收回 5,000 万元，8,000 平方米方案大约需要 3,929 元/平方米·年，10,000 平方米方案大约需要 3,143 元。这是向厂家收的展位租金，不能和下面 DIC 付给业主的厂房租金加在一起当成同一笔钱。

DIC 租赁还是购置

厂房价格用迪拜工业城（DIC）的公开数字，汇率按 1 迪拉姆 = 1.95 人民币。租金含 5% 增值税。购置是 2026 年仓库挂牌，不是土地成交，也不是已签约价格。

口径	8,000 平方米	10,000 平方米	来源
年租金，AED 47.5/平方英尺	837 万元	1,047 万元	CBRE，2026 年 9 月，DIC 平均，同比 +25%
年租金，AED 58/平方英尺	1,023 万元	1,278 万元	Knight Frank，DIC，同比 +32%
5 年租金，按 AED 47.5	4,187 万元	5,234 万元	比较期与展厅租期同为 5 年
购置，AED 308/平方英尺	5,172 万元	6,465 万元	2026-07 挂牌，Saih Shuaib 2，113,496 平方英尺
购置，AED 505/平方英尺	8,480 万元	1.06 亿元	2026-08 挂牌，Saih Shuaib 4 新仓，建面约 45,500 平方英尺
租金累计超过较低买价	5.1–6.2 年	同左，与面积无关	高租金对低买价约 5.1 年；低租金对低买价约 6.2 年
租金累计超过较高买价	8.3–10.1 年	同左	已经长于 5 年比较期

更合适的是租赁。按 CBRE 的 AED 47.5，两档面积的 5 年租金都低于较低挂牌买价。8,000 平方米的较低买价是 5,172 万元，已经用完 5,000 万元共建预算，沉浸式装修还没有着落。10,000 平方米的买价更高。DIC 是工业仓储区，适合主材面对总包；面向小业主的家庭体验若买在这里，选址就被固定。租赁把厂房和体验装修分开，也保留以后调整位置的余地。

未计入押金、中介费和服务费。个别转租广告里的 20% 费用不是 DIC 平均租金的一部分。土地登记价远低于仓库挂牌，不能当作买厂房的价格。明细在表格的「DIC租赁购置」一页。

边界

• 团队自 2004 年起在中东工程现场从业二十余年。这段经验与胜阳山、属地公司的法人业绩分开列示。两家公司目前均无完整年度的经审计出口收入。
• 本期展厅在迪拜，供货范围为阿联酋。沙特不纳入本期。
• 国内开工只引用国家统计局 2026 年 1 月 19 日数据：2025 年房屋新开工面积同比下降 20.4%。
• The Line 不作为排产依据。2026 年 5 月的报道称其后续工程至少推至 2030 年以后。

胜阳山 · 2026年9月30日 · 本页是投资与招商说明，不是供货承诺，也不是证券投资建议。