既有的共建意向、5,000 万元、8,000–10,000 平方米测算和 DIC 租赁比较保持原文件，数字不改。
本页只把两件事拆开：展厅服务总包和项目业主，体验馆服务小业主。
| 展厅 | 体验馆 | |
|---|---|---|
| 谁来决定 | 总包、项目业主、工程顾问 | 小业主，以及确定交楼标准的开发商和总包 |
| 看什么 | 液冷、管材、防水等主材的规格和样品 | 一户里的橱柜、集成灶、智能家居 |
| 选址 | 迪拜工业城，租赁 | 另选家庭能够到访的地方，不默认工业城 |
| 资金 | 5,000 万元，四至五家共建 | 另立预算和账户 |
| 开业 | 展厅面积齐套后倒算 | 体验面积齐套后另行倒算 |
对象仍是数据中心液冷、管材、防水等主材上市公司。第一期四至五家，每类一家。四家时每家 1,250 万元，五家时每家 1,000 万元。合同名称仍是展厅建设费用。
厂房维持租赁。8,000 平方米、CBRE 口径 AED 47.5/平方英尺时，含税年租金约 837 万元；较低挂牌买价约 5,172 万元，已用完 5,000 万元。展厅只做工程展示和送审，不做家庭动线。
展厅自身的可出租面积须全部有意向。空置为零之后才装修、才开业。开业日 = 展厅齐套日 + 装修工期。筹划工期仍按 4 个月，以装修合同为准。
对象是橱柜、集成灶、智能家居，每类 3 至 5 家。不参与展厅的 5,000 万元。
按真实一户布置：入户、客餐厅、厨房、卫生间、主卧、儿童房。橱柜和集成灶在同一操作面。灯、窗帘和安防在这些房间里联动。人可以开柜、使用灶具、开关灯。
宜家的动线出售自有商品。体验馆陈列的是准备送审、并可按交楼标准选型的工程产品。看完即封样，不另做零售体系。
选址单独立项。工业城的租金和买价只对展厅有效，不能直接套到体验馆。体验馆是否租赁或购置，等选址确定后按该区价格另测。在此之前不买楼。
体验馆的意向同时签署，面积全部覆盖才算齐套。开业日 = 体验馆齐套日 + 其自身装修工期。不借用展厅的 4 个月，除非两份装修合同写明同一工期。租金按体验馆合同计收。提前撤场的，未摊销装修不退。
供货价锁定、即期跟单信用证、平台不取得货权也不垫付货款，规则与展厅相同，合同分开签。
两套预算分开。展厅租金用 CBRE 2026 年 9 月 DIC 平均价 AED 47.5/平方英尺·年，汇率 1 迪拉姆 = 1.95 人民币，租金和中介费加 5% 增值税。装修单价 3,125 元/平方米，来自原策划装修额 2,500 万元对应 8,000 平方米，不是工程报价。押金按不含税年租金的 10%，可退，但仍要先到位。预备费为费用的 10%。
5,000 万元仍是展厅出资上限。下表是按这一租金重做后需要到位的现金。
| 科目 | 8,000 平方米 | 10,000 平方米 |
|---|---|---|
| 首年租金（含税） | 837 万元 | 1,047 万元 |
| 租赁押金（可退） | 80 万元 | 100 万元 |
| 中介费（含税） | 42 万元 | 52 万元 |
| 装修 | 2,500 万元 | 3,125 万元 |
| 设计 | 120 万元 | 150 万元 |
| 样品与送审 | 200 万元 | 200 万元 |
| 开业年运营 | 150 万元 | 150 万元 |
| 预备费 | 385 万元 | 472 万元 |
| 需要到位的现金 | 4,314 万元 | 5,296 万元 |
| 相对 5,000 万元 | 余 686 万元 | 超 296 万元 |
| 四家时每家 | 1,079 万元 | 1,324 万元 |
| 五家时每家 | 863 万元 | 1,059 万元 |
8,000 平方米留在 5,000 万元以内。10,000 平方米超出约 296 万元。Knight Frank 的 AED 58 只作对照：首年租金变为 1,023 万元和 1,278 万元，不进入上表。
面积按分设后的 5,000 与 8,000 平方米筹划。租金在选址前暂按 DIC 含税低租金 1,047 元/平方米·年占位，确定地点后替换，不能把这个单价当成体验馆的市场租金。装修按 8,000 元/平方米筹划。押金按三个月。这笔钱不从展厅的 5,000 万元开支。
| 科目 | 5,000 平方米 | 8,000 平方米 |
|---|---|---|
| 首年租金（含税，占位） | 523 万元 | 837 万元 |
| 租赁押金（可退） | 125 万元 | 199 万元 |
| 中介费（含税） | 26 万元 | 42 万元 |
| 装修 | 4,000 万元 | 6,400 万元 |
| 设计 | 150 万元 | 240 万元 |
| 场景设备与接驳 | 300 万元 | 300 万元 |
| 开业年运营 | 200 万元 | 200 万元 |
| 预备费 | 520 万元 | 802 万元 |
| 需要到位的现金 | 5,844 万元 | 9,021 万元 |
设计、样品、场景设备和开业年运营是筹划额。中介费按挂牌常见的 5% 计入，签约时没有中介就改为 0。明细和可改参数在《展厅与体验馆投资预算.xlsx》。
下面两稿并列，选用其一。展厅七个领域均分面积，每类准入 1 家。体验馆橱柜占 40%，集成灶、智能家居各占 30%，每类按 4 家。租赁期限按 5 年。招商单价是为收回该馆投资现金倒算的，不是市场报价。某一领域准入为 0，这块面积没有收入，回收期会超过下表。
年租金在 5 年内摊完。招满时，展厅投资人和体验馆投资人的回收期都是 5.0 年。已经一次缴清均摊出资的供应商，不再按本表另付一遍年租金。
| 展厅 | 8,000 平方米 | 10,000 平方米 |
|---|---|---|
| 投资现金 | 4,314 万元 | 5,296 万元 |
| 单价（元/平方米·年） | 2,084 | 2,027 |
| 每家年租金 | 238 万元 | 290 万元 |
| 每家租期租金 | 1,191 万元 | 1,448 万元 |
| 投资回收期 | 5.0 年 | 5.0 年 |
| 体验馆 | 5,000 平方米 | 8,000 平方米 |
|---|---|---|
| 投资现金 | 5,844 万元 | 9,021 万元 |
| 单价（元/平方米·年） | 3,525 | 3,293 |
| 橱柜每家年租金 | 176 万元 | 263 万元 |
| 集成灶、智能家居每家年租金 | 132 万元 | 198 万元 |
| 投资回收期 | 5.0 年 | 5.0 年 |
第 1 年一次收齐需收回的本金（投资现金减去可退押金），并加上当年运营费。第 2 年起只收房东年租金加运营费。租赁仍签 5 年，投资在第 1 年收回。招满时回收期为 1.0 年。
| 展厅 | 8,000 平方米 | 10,000 平方米 |
|---|---|---|
| 需收回本金 | 4,234 万元 | 5,197 万元 |
| 第 1 年单价（元/平方米） | 5,480 | 5,347 |
| 每家第 1 年 | 626 万元 | 764 万元 |
| 第 2 年起每家每年 | 141 万元 | 171 万元 |
| 投资回收期 | 1.0 年 | 1.0 年 |
| 体验馆 | 5,000 平方米 | 8,000 平方米 |
|---|---|---|
| 需收回本金 | 5,720 万元 | 8,821 万元 |
| 第 1 年单价（元/平方米） | 11,839 | 11,277 |
| 橱柜每家第 1 年 | 592 万元 | 902 万元 |
| 集成灶、智能家居每家第 1 年 | 444 万元 | 677 万元 |
| 第 2 年起，橱柜每家每年 | 72 万元 | 104 万元 |
| 第 2 年起，集成灶、智能家居每家每年 | 54 万元 | 78 万元 |
| 投资回收期 | 1.0 年 | 1.0 年 |
体验馆的房东租金仍是迪拜工业城占位价，选址确定后当年收回和五年收回的单价都会变。计算在《展厅与体验馆投资预算.xlsx》的「招租预算」和「当年收回」。
胜阳山 · 2026年9月30日 · 本页是分设策划，不替换既有测算和意向函。